Er wordt hard gewerkt aan de nieuwe website van ons bedrijf

1 mei 2017

Binnenkort komt de geheel vernieuwde website van ons bedrijf online, we hopen dat dit deze maand nog lukt.

Sterkste prijsstijging koopwoningen in 15 jaar

21 april 2017

Sterkste prijsstijging koopwoningen in 15 jaar
Bestaande koopwoningen waren afgelopen maart ruim 7,3 procent duurder dan in dezelfde maand vorig jaar. Dat is de grootste prijsstijging in vijftien jaar, blijkt uit berekeningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster vandaag.

In augustus 2008 bereikten de woningprijzen een piek. Vervolgens daalden de prijzen tot een dieptepunt in juni 2013. Sindsdien is er een stijgende trend. Ten opzichte van de piek is het prijsniveau nog 8,6 procent lager, vergeleken met het dal liggen de prijzen gemiddeld 16,4 procent hoger.

Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen was in maart ongeveer even hoog als in april 2006. Het CBS en Kadaster merkten verder op dat in Den Haag de prijzen van koopwoningen in het eerste kwartaal bijna terug waren op het niveau van vóór de crisis. De hofstad is daarmee de enige van de vier grote steden waar dit nog niet helemaal het geval is.

Appartementen en vrijstaande woningen
Alle woningtypen waren in maart duurder dan een jaar eerder. Met 10,3 procent was de prijsstijging van appartementen het grootst, die van vrijstaande woningen het kleinst: 4,9 procent. Het aantal transacties bij duurdere woningtypen, de vrijstaande en de twee-onder-een-kapwoningen, lag met respectievelijk 47,1 procent en 45,5 procent wel fors hoger dan in het eerste kwartaal van 2016, aldus het statistiekbureau.

De politiek is blind voor de echte redenen achter de bizar hoge huizenprijzen

5 april 2017
De politiek is blind voor de echte redenen achter de bizar hoge huizenprijzen

In Amsterdam worden studio’s verkocht voor de prijs van een villa in Groningen. Hoe komt het dat de huizenprijzen zo door het dak gaan? De échte redenen zien veel mensen, ook de politiek, over het hoofd. Financieel expert Robin Fransman niet.

Dit is een korte versie van een analyse die is verschenen op cbs.nl, waar Robin Fransman als gastanalist belangrijke problemen analyseert aan de hand van data. Eerder verscheen hier van zijn hand: ‘Het gaat wél goed met de integratie’. 

Direct na de kredietcrisis en de daaropvolgende huizenprijsdaling in Nederland werden er gelijk een aantal boosdoeners aangewezen: in Nederland hebben we veel te hoge en teveel hypotheken.

Bovendien zouden de lage rente en de ruime verstrekking van hypotheken de huizenprijs omhoog hebben gestuwd.

Redenering van de politiek veel te gemakkelijk

De politiek deelt deze probleemanalyse en dat zien we terug in beleid: we moeten de hypotheken sinds kort verplicht aflossen en de verstrekking van nieuwe hypotheken is aan striktere normen gebonden.

Maar eigenlijk is die redenering veel te gemakkelijk. Er zit veel meer achter die gestegen woningprijzen dan een lage rente en teveel hypotheken. Laat me dat uitleggen.

Eerst een stukje geschiedenis

Dit is de ontwikkeling in uitstaande hypotheken in Nederland over de laatste twintig jaar.  De hypotheekschulden in Nederland zijn fors gegroeid, van 176 miljard in 1995 naar 671 miljard in 2012. Een stijging van rond 400 procent. Spectaculair.

Tegelijkertijd is de woningprijs snel gestegen. Die steeg met bijna 150 procent.

Een blik op de grafieken en je denkt gelijk: zie je wel, de ruime verstrekking van hypotheken en de lage rente hebben een forse stijging van prijzen op de woningmarkt veroorzaakt. Een bubbel! Dat beeld wordt versterkt door het dalen van de woningprijzen in de periode 2009–2013.

Maar er zit dus meer achter. De realiteit is complexer en daarmee ook in zekere zin onschuldiger. Er zijn andere krachten aan het werk. We gaan ze één voor één af.

Vergeten reden 1: de bevolking groeit

Het aantal mensen in Nederland is vrij fors gestegen. Van 15,4 miljoen in 1995 tot ruim 17 miljoen nu. Een stijging van zo’n 10 procent.

Vergeten reden 2: het aantal huishoudens neemt toe

Vooral het aantal huishoudens bepaalt de vraag naar woningen. Er zijn steeds meer eenpersoonshuishoudens. Het aantal huishoudens groeit dan ook sneller dan de bevolking, van 6,5 miljoen in 1995 naar 7,7 miljoen nu. Dat is een groei van bijna 19 procent.

Al deze mensen willen natuurlijk wonen. En, steeds meer mensen willen ook een koopwoning. In 1995 had 42 procent van de huishoudens een koopwoning. Tegenwoordig is dat 59 procent. Een hele forse stijging van 40 procent.

Oke, samengevat is het dus alsvolgt:

  • We hadden in 1995 6,5 miljoen huishouden  van wie 42% een koopwoning heeft, dat zijn 2,7 miljoen koopwoningen.
  • We hadden in 2015 7,7 miljoen huishoudens van wie 59% een koopwoning heeft, dat zijn 4,5 miljoen koopwoningen.
  • Het aantal koopwoningen is met 65 procent gestegen.

Dus zelfs als de rente en de woningprijzen gelijk waren gebleven zouden de hypotheekschulden tussen 1995 en 2015 met 65 procent zijn gestegen.

Vergeten reden 3: de impact van inkomens

Maar er is nog meer. Huishoudens zijn ook meer gaan verdienen. De lonen zijn gestegen, er was natuurlijk inflatie en het aantal tweeverdieners is toegenomen. Het bruto inkomen per huishouden is gestegen van 28 duizend euro in 1995 naar bijna 43 duizend euro nu. Een stijging van ruim 53 procent. Meer mensen met hogere inkomens leidt tot een verdubbeling van de inkomens.

Vergeten reden 4: mensen hebben vaker een koopwoning

En hogere inkomens betekenen ook dat mensen meer kunnen besteden aan wonen. Ze kunnen een groter huis kopen, maar omdat iedereen dat kan, doet en wil, gaan de woningprijzen ook stijgen. Dat is dus niet een woningprijsstijging die gedreven wordt door lagere rentes of ruimere verstrekkingnormen, maar door hogere inkomens.

Die hogere woningprijzen hebben vervolgens natuurlijk wel een effect op de groei van de hypotheken. Er start een feedback loop. Een feedback loop die verder versterkt wordt door de steeds lagere rentes, de opkomst van aflossingsvrije hypotheken en hogere woningprijzen. En de rentes blijven maar dalen.

Samengevat krijg je dan dit:

Zo’n 40 procent van de uitstaande hypotheekschuld is het effect van de feedback loop van lagere rentes, ruimere verstrekkingnormen en hogere woningprijzen. Als er al een bubbel is, dan zit die dus daarin.

Vergeten reden 5: men weigert huizen te bouwen

Toch is het verhaal daarmee nog niet helemaal compleet. Een belangrijke oorzaak van hogere woningprijzen is dat we gewoon consequent te weinig bouwen. Er is een kleine maar chronische woningnood in Nederland. Het aantal huishoudens dat wil wonen, is altijd groter dan het aantal beschikbare woningen.

Ook op dit moment is er, landelijk, een tekort van enkele tienduizenden woningen. Lokaal zijn de (relatieve) tekorten natuurlijk veel nijpender. De prikkels voor gemeenten en projectontwikkelaars zijn zodanig gericht dat er altijd een tekort aan woningen zal zijn, concludeerde de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen van de Tweede Kamer in 2013.[1]

Maar sindsdien is er weinig veranderd. En veel vraag, samen met weinig aanbod, leidt tot hogere prijzen. Onder normale omstandigheden mag je verwachten dat hogere woningprijzen leiden tot meer aanbod. Maar in Nederland daalt de bouwproductie juist.

En dat leidt dus niet alleen tot druk op woningprijzen op de koopwoningenmarkt, maar ook tot hogere huren. Sinds 1995 zijn de huren met 87 procent gestegen, veel sneller dan de inflatie.

Hypotheken onnodig hoog

Ook de opkomst van aflossingsvrije hypotheken met een spaarcomponent (zoals de spaarhypotheek, de levenshypotheek en de beleggingshypotheek) kan de hypotheekgroei verklaren. Die hypotheken blijven de hele looptijd hoog en constant, maar er staat ook een vermogensopbouwproduct tegenover. Het gaat dan om 31 procent van alle hypotheken, ter waarde van zo’n 200 miljard euro.

Het opgebouwde vermogen dat daar inmiddels tegenover staat is niet exact bekend, maar er zijn goede schattingen. Het gaat dan om rond de 70 tot 80 miljard euro. Echt volledig aflossingsvrij is 55 procent van de hypotheken. De hypotheken zijn in vergelijking met de situatie in 1995 hoog. Onnodig hoog.

De kern van het probleem wordt nog altijd niet opgelost

Na de kredietcrisis is er daarom nieuw beleid gekomen. Aflossingsvrije hypotheken zijn niet langer fiscaal aftrekbaar. Wie nu een nieuwe hypotheek krijgt, moet altijd annuïtair aflossen. En ook de maximale hypotheek is verlaagd, zowel ten opzichte van het inkomen als ten opzichte van de waarde van het huis.

Dat zorgt ervoor dat in ieder geval de hypotheken niet meer zo sterk groeien als voorheen. Maar het lost de kern van het probleem niet op. We moeten onszelf de vraag stellen, waarom mensen een aflossingsvrije hypotheek willen. Waarom nemen mensen hypotheken om hun badkamer of keuken te vernieuwen? Waarom kunnen ze niet even sparen om dat te financieren?

Beschikbare inkomens groeien niet mee met economie

Het antwoord is wellicht eenvoudig. De bruto inkomens stijgen wel, maar het beschikbare inkomen daalt sinds 2000, door hogere lasten voor zorg, door loonmatiging en door fors hogere pensioenpremies.

We sparen en betalen zo veel collectief dat er eenvoudigweg geen geld overblijft aan het einde van de maand.

De nieuwe hypotheekregels versterken dat effect. Verplicht periodiek aflossen is opnieuw een collectieve spaarverplichting. Je wordt er niet armer van, maar je vrij besteedbare inkomen neemt wel af. En daarmee ook de weerbaarheid van huishoudens op onverwachte gebeurtenissen.

We sparen ons al de blubber

We gaan met z’n allen nog meer verplicht sparen dan we al deden. En bij een annuïtaire hypotheek los je ook nog eens steeds meer af naarmate de tijd vordert. Hoe rijker je bent, hoe meer je verplicht moet sparen. Terwijl we al zoveel sparen: voor ons pensioen.

Otto Cluivinglaan 40, Eelderwolde
Otto Cluivinglaan 40, Eelderwolde
Vraagprijs: € 700.000,- k.k.
NVM Hornhuis Makelaardij
info@hornhuismakelaardij.nl
tel.: 050 309 40 82

Erkend Hypotheekadviseur Ahorn Verzekeringen
en Hypotheken
hypotheken@ahornverzekeringen.nl
tel.: 050 309 41 45

Hoofdweg 164-A
9765 CD Paterswolde
fax: 050 309 37 45

naar contactpagina »